Cómo elegir una buena inversión inmobiliaria? 💡
Por Tomás Charles A.Cuando se trata de invertir en propiedades, uno podría pensar que son todas lo mismo, pero al igual que en el caso de las acciones en la bolsa, donde eliges cuidadosamente en qué compañía poner tu inversión, elegir un buen departamento para inversión o cualquier propiedad de inversión, es igual de importante ☝️.
Acá te dejamos los criterios que nosotros mismos usamos en Fraccional 🧠 para elegir las propiedades que fraccionamos:
Contenidos:
Ubicación ubicación ubicación
Toda propiedad puede repararse, toda propiedad puede transformarse, pero ninguna propiedad puede moverse. (excepto las casas chilotas) 🐂-🏠💨
Una buena propiedad de inversión debe estar ubicada en un área atractiva con buena conectividad e infraestructura. Con esto me refiero a estaciones de metro, avenidas principales, carreteras, salud, etc. y también servicios cercanos, como tiendas, restaurantes y parques.
Si crees que sería un problema vivir en un lugar por que está aislado, probablemente es un mal departamento para arrendar. 🏚
Precio Justo
La propiedad debe tener un valor de mercado justo, en comparación con otras propiedades similares en la zona. Si tu arriendo termina siendo el más caro del sector, nadie te arrendará. Pero a la vez, si tu arriendo es el más barato, no vas a tener a los mejores arrendatarios del lugar. Todo está en el equilibrio.
Buena plusvalía
Las propiedades suben de precio por un proceso que conocemos como “plusvalía”.
La Plusvalía es el aumento de valor en el tiempo de una propiedad y depende mucho del sector en que se encuentra. Si bien las propiedades tienden todas a subir de precio, algunas lo harán mucho más rápido que otras. 📈
Para asegurar que la tuya sea de las ganadoras, debes elegir barrios que mejoran en el tiempo, busca proyectos de infraestructura, surgimiento de centros urbanos activos, restaurantes, etc. Si ves que la zona está experimentando un crecimiento económico y demográfico, más personas se van a vivir ahí y tienen cada vez mejor calidad de vida, estás ante un ganador.🤑
Calidad constructiva
Los arreglos de las propiedades son carísimos. Por eso en Fraccional solo tomamos propiedades nuevas para fraccionar. Si vas a comprar una propiedad, asegúrate de que esté en buenas condiciones estructurales, con pocos o ningún problema de mantenimiento significativo.
En la misma linea, nunca ignores los materiales, incluso de las propiedades nuevas. Para nosotros una cocina con cubiertas de melamina es un NO-NO. La primera vez que un arrendatario apoye su hoya caliente en los muebles, habrá que reemplazar toda la cubierta. Nosotros solo aceptamos granito o similares. Lo mismo pasa con guardapolvos de mala calidad, o las juntas de transición que separan distintos pavimentos entre las puertas, siempre se salen con la primera patada. 🥾
Costos de mantención
Elegir bien estas terminaciones debería reducir los costos de mantenimiento de la propiedad, así mismo, tener departamentos que no estén en el último piso del edificio reduce las probabilidades de goteras, mientras que alejarse de los primeros pisos aporta seguridad ante robos. Los costos de mantención de las propiedades de inversión deben ser razonables y sostenibles, para asegurar una rentabilidad adecuada. Además de los costos propios de la casa, no olvides impuestos como contribuciones y otros 💸. Es importante revisar si las características de la propiedad te permiten aprovechar beneficios tributarios como el DFL2.
Buena rentabilidad
La propiedad debe generar un flujo de efectivo positivo y una tasa de retorno atractiva en comparación con otras inversiones. Nosotros dibujamos esa linea en 3% al año sobre la UF, es decir, que el valor total de los arriendos del año, deben sumar un 3% del valor de la propiedad, después de descontar todos los costos, todo medido en UF o ajustado a la inflación. Haremos otro post explicando este cálculo (link al post).
Es importante entender que las propiedades son solo una de multiples alternativas de inversión. En ese abanico tienden a estar en el lado de las inversiones conservadoras y es importante que tu portafolio incluya distintos tipos de inversión para evitar estar muy expuesto a problemas puntuales de un mercado u otro.
Alta ocupación
Si nadie quiere vivir ahí, no sirve. Todo departamento para arrendar debe ser deseable. La propiedad debe tener una demanda constante de arrendatarios, con una buena tasa de ocupación. La tasa de ocupación, y su opuesto la tasa de vacancia, representan el % del año que la propiedad pasa ocupada o vacía.
Por ejemplo, si un departamento se arrienda en promedio por un año y pasa dos meses vació hasta ocuparse de nuevo por otro año, su tasa de ocupación es del 76%. En Fraccional solo tomamos departamentos con tasas de ocupación sobre el 85%
En conclusión
Como siempre, existen más factores a considerar, pero lo que debes rescatar de esta lista es que una inversión inmobiliaria, probablemente representará un gran porcentaje de tu patrimonio, así que no debes tomarla a la ligera. Una mala elección podría ponerle un ancla pesada a tus proyectos financieros. Si estas pensando en iniciarte en el mercado inmobiliario, puedes partir por plataformas de crowdfunding como Fraccional, que te permiten probar la inversión inmobiliaria con mínimos de inversión mucho más bajos que una propiedad completa y sin el riesgo de un crédito por pagar, además de recibir todos tus retornos de forma pasiva, a diferencia de las propiedades donde tendrás que solucionar la administración.